Hypothek Vergleich 2025: So finden Sie die günstigste Finanzierung

Die Hypothek ist für die meisten Schweizer die grösste finanzielle Verpflichtung ihres Lebens. Ein Vergleich der Anbieter kann Ihnen über die gesamte Laufzeit bis zu CHF 10'000 bis 50'000 sparen. Wir zeigen Ihnen, welche Hypothekenform 2025 am besten zu Ihrer Situation passt und wie Sie den günstigsten Zins aushandeln.

Hypothekarzinsen 2024/2025 - Orientierungswerte

Festhypotheken

Variable Hypotheken

Wichtig: Zinsen variieren je nach Belehnungshöhe, Region und Verhandlungsgeschick. Die angegebenen Werte sind Orientierungswerte gemäss Anbieterangaben und können abweichen.

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SARON vs. Festhypothek: Der grosse Vergleich

SARON-Hypothek (Variable Hypothek)

So funktioniert's:

• Basiert auf dem SARON-Referenzzins (Swiss Average Rate Overnight)
• Bank rechnet einen Aufschlag (Marge) hinzu: 0.80-1.20%
• Zins wird täglich oder alle 3/6 Monate angepasst
• Beispiel: SARON 1.20% + Marge 0.90% = 2.10% Gesamtzins

Vorteile:

• ✅ Aktuell günstiger als viele Festhypotheken
• ✅ Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung
• ✅ Jederzeit auf Festhypothek wechselbar
• ✅ Flexibel bei Amortisation
• ✅ Profitieren von sinkenden Zinsen

Nachteile:

• ❌ Zinsrisiko: Bei steigenden Zinsen wird's teurer
• ❌ Keine Planungssicherheit
• ❌ Nervlich belastender (ständiges Beobachten)
• ❌ Bei stark steigenden Zinsen Tragbarkeit gefährdet

Für wen geeignet?

• Risikotolerante Personen
• Hohe Tragbarkeit (auch bei +2% Zinsanstieg verkraftbar)
• Wer flexibel bleiben will
• Kurz- bis mittelfristige Finanzierung (1-5 Jahre)

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Festhypothek

So funktioniert's:

• Zinssatz für gesamte Laufzeit fix vereinbart
• Laufzeiten: 2, 3, 5, 7, 10, 15 oder 20 Jahre
• Monatliche Rate bleibt konstant
• Nach Ablauf: Verlängerung oder Wechsel möglich

Vorteile:

• ✅ Planungssicherheit über Jahre
• ✅ Schutz vor Zinsanstiegen
• ✅ Konstante Budgetbelastung
• ✅ Ideal für konservative Finanzierer
• ✅ Bei niedrigen Zinsen langfristig absichern

Nachteile:

• ❌ Höherer Zins als SARON (aktuell)
• ❌ Vorzeitige Auflösung sehr teuer (Vorfälligkeitsentschädigung)
• ❌ Weniger flexibel
• ❌ Kein Profit bei sinkenden Zinsen

Für wen geeignet?

• Sicherheitsorientierte Finanzierer
• Knappe Tragbarkeit (Budget ist eng)
• Langfristige Planung
• Familien mit festem Einkommen

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Beispielrechnung: CHF 800'000 Hypothek über 5 Jahre

Szenario 1: Festhypothek (1.65%)

Jährliche Kosten:

• Zinsen: CHF 800'000 × 1.65% = CHF 13'200/Jahr
• Monatlich: CHF 1'100

5-Jahres-Total: CHF 66'000

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Szenario 2: SARON (Start 1.50%, dann +0.5% nach 2 Jahren)

Jahre 1-2: CHF 800'000 × 1.50% = CHF 12'000/Jahr Jahre 3-5: CHF 800'000 × 2.00% = CHF 16'000/Jahr

5-Jahres-Total: CHF 72'000

Differenz: +CHF 6'000 (Festhypothek günstiger in diesem Szenario)

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Szenario 3: SARON (bleibt bei 1.50%)

Jahre 1-5: CHF 800'000 × 1.50% = CHF 12'000/Jahr

5-Jahres-Total: CHF 60'000

Differenz: -CHF 6'000 (SARON günstiger)

Fazit: SARON ist günstiger, wenn die Zinsen stabil bleiben oder sinken. Festhypothek bietet Sicherheit bei steigenden Zinsen.

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Die besten Hypothekaranbieter 2025

Online-Anbieter (meist günstigste Zinsen)

1. Hypomat (Migros Bank)

• SARON: gemäss Anbieterangaben ab ca. 1.45%
• Festhypothek 5 Jahre: gemäss Anbieterangaben ab ca. 1.50%
• Besonderheit: Rein digital, keine Beratung
• Für: Selbstständige Finanzierer

2. Moneypark

• Vermittler mit über 100 Partnern
• Vergleicht automatisch beste Konditionen
• Zinsvorteil: gemäss Anbieterangaben ca. 0.1-0.3% durch Vergleich
• Kostenlose Beratung

3. Comparis Hypotheken

• Vergleichsplattform
• Zugang zu 80+ Anbietern
• Transparente Konditionen

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Traditionelle Banken

1. Raiffeisen

• Festhypothek 2 Jahre: 1.45%
• Regionale Beratung
• Flexible Amortisation
• Für: Persönliche Betreuung

2. Zürcher Kantonalbank (ZKB)

• Festhypothek 10 Jahre: 1.85%
• Top-Beratung
• Staatsgarantie
• Für: Konservative Kunden

3. PostFinance

• SARON: ab 1.50%
• Gutes Online-Portal
• Schweizweites Filialnetz
• Für: Bestehende Postfinance-Kunden

4. UBS

• Festhypothek 5 Jahre: ab 1.50%
• Premium-Service
• Verhandlungsspielraum bei hohem Einkommen
• Für: Grosskunden

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Versicherungen (oft unterschätzt)

1. Swiss Life

• Kombinierte Lösungen (Hypothek + Lebensversicherung)
• Konkurrenzfähige Zinsen
• Für: Absicherungs-orientierte Kunden

2. Helvetia

• Hypothek + Vorsorge kombiniert
• Steuervorteile durch 3a-Amortisation

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Tragbarkeit: Kann ich mir die Hypothek leisten?

Die Tragbarkeitsrechnung der Banken

Kalkulatorischer Zins: 5% (nicht der tatsächliche Zins!)

Formel:

(Hypothek × 5%) + Nebenkosten + Amortisation
──────────────────────────────────────────── weniger als 33%
              Bruttoeinkommen

Beispielrechnung

Situation:

• Kaufpreis: CHF 1'000'000
• Eigenkapital: CHF 200'000 (20%)
• Hypothek: CHF 800'000
• Bruttoeinkommen: CHF 150'000/Jahr

Berechnung:

• Zinskosten (5%): CHF 40'000
• Nebenkosten (1%): CHF 10'000
• Amortisation (1%): CHF 8'000
• Total: CHF 58'000

Tragbarkeit: CHF 58'000 / CHF 150'000 = 38.7% ❌ Zu hoch!

Lösung: Mehr Eigenkapital einbringen oder günstigeres Objekt wählen.

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Eigenkapitalanforderungen

Mindestens 20% Eigenkapital erforderlich:

• Davon sollten in der Regel 10% "harte" Mittel sein (nicht Pensionskasse)
• 10% können aus Pensionskasse (2. Säule) stammen

Beispiel CHF 1'000'000 Kaufpreis:

• Total Eigenkapital: CHF 200'000
• Davon "hart": CHF 100'000 (Ersparnisse, Säule 3a, Schenkung)
• Davon Pensionskasse: bis CHF 100'000

Harte Mittel:

• Bankguthaben
• Wertschriften
• Säule 3a
• Erbvorbezug / Schenkung

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Amortisation: Direkt oder indirekt?

Direkte Amortisation

So funktioniert's:

• Hypothek wird direkt zurückbezahlt
• Schuld sinkt kontinuierlich
• Zinskosten sinken über die Zeit

Vorteile:

• ✅ Schulden werden weniger
• ✅ Einfach verständlich
• ✅ Psychologisch beruhigend

Nachteile:

• ❌ Weniger Steuerabzüge (Schuldzinsen sinken)
• ❌ Liquidität gebunden
• ❌ Keine Flexibilität

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Indirekte Amortisation (via Säule 3a)

So funktioniert's:

• Statt Hypothek abzuzahlen: Säule 3a befüllen
• Nach 10-20 Jahren: 3a-Guthaben zur Tilgung nutzen
• Hypothek bleibt bis dahin gleich hoch

Vorteile:

• ✅ Steuerersparnis durch 3a-Abzug (CHF 2'000-2'700/Jahr)
• ✅ 3a-Vermögen erwirtschaftet Rendite (3-6% p.a.)
• ✅ Flexibler (3a kann für WEF genutzt werden)
• ✅ Total tiefere Kosten

Nachteile:

• ❌ Komplexer
• ❌ Schulden bleiben länger bestehen
• ❌ Psychologisch belastender für manche

Beispielrechnung:

• Jährliche Amortisation: CHF 8'000
• Steuerersparnis 3a: CHF 2'400 (30% Steuersatz)
• 3a-Rendite (5% p.a.): CHF 400 (im ersten Jahr)
• Vorteil indirekt: CHF 2'800/Jahr

Über 15 Jahre: CHF 42'000 Vorteil!

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Refinanzierung: So wechseln Sie günstig

Wann ist Refinanzierung sinnvoll?

• ✅ Ablauf der Festhypothek (idealer Zeitpunkt)
• ✅ Zinsdifferenz > 0.5% (lohnt sich meist)
• ✅ Vorzeitig bei drastisch gesunkenen Zinsen (Vorfälligkeitsentschädigung prüfen)

Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Offerte einholen (6-12 Monate vor Ablauf)

• Mindestens 3 Anbieter vergleichen
• Moneypark, Comparis oder direkt bei Banken anfragen
• Alle Konditionen schriftlich bestätigen lassen

2. Bestehende Bank informieren

• Konkurrenzangebot vorlegen
• Nachverhandeln: Oft gibt es 0.1-0.2% Verbesserung
• Frist setzen: 2 Wochen Bedenkzeit

3. Neue Bank wählen

• Kreditwürdigkeitsprüfung durchläuft
• Grundbucheintrag ändert sich
• Notarkosten: CHF 500-2'000 (meist von neuer Bank übernommen)

4. Wechsel durchführen

• Neue Bank übernimmt Formalitäten
• Grundpfandrecht wird übertragen
• Nahtloser Übergang (kein Zahlungsunterbruch)

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10 Spartipps für Ihre Hypothek

1. Mehrere Offerten einholen (spart gemäss Erfahrungswerten ca. 0.2-0.4%)

Nie das erste Angebot akzeptieren! Mindestens 3 Vergleichsofferten.

2. Zum richtigen Zeitpunkt abschliessen

Zinsen im Januar/Februar oft am tiefsten (Jahresanfang).

3. Tranchen bilden (spart Zinsrisiko)

Statt 1× CHF 800'000 lieber 3× CHF 266'000 mit verschiedenen Laufzeiten.

Beispiel:

• Tranche 1: CHF 270'000 für 2 Jahre (1.45%)
• Tranche 2: CHF 270'000 für 5 Jahre (1.65%)
• Tranche 3: CHF 260'000 SARON (1.50%)

Vorteil: Risikostreuung + regelmässige Refinanzierungschancen.

4. Verhandeln!

Besonders bei hoher Kreditwürdigkeit: gemäss Erfahrungswerten ca. 0.1-0.ca. 3% Rabatt möglich.

Verhandlungshebel:

• Konkurrenzangebot vorlegen
• Hohe Bonität betonen
• Mehrere Produkte bündeln (Konto, Säule 3a, Versicherung)

5. Online-Anbieter nutzen

Hypomat, Moneypark: gemäss Anbieterangaben ca. 0.1-0.ca. 2% günstiger als Filialbanken.

6. Indirekte Amortisation via 3a

Kann gemäss Berechnungen bis zu CHF 30'000-50'000 über 15 Jahre sparen (durch Steuerersparnis + Rendite).

7. Eigenkapital erhöhen

Belehnungshöhe weniger als 60% = gemäss Anbieterangaben oft ca. 0.1-0.2% besserer Zins.

8. Feste + variable Hypothek mischen

60% Festhypothek + 40% SARON = Sicherheit + Flexibilität.

9. Nebenkosten einkalkulieren

Budget für Renovation, Unterhalt, Steuern: 1-1.5% des Verkehrswerts/Jahr.

10. Regelmässig prüfen

Jährlich Zinsen vergleichen. Bei Differenz > 0.5% sollte Refinanzierung geprüft werden.

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Sonderfälle

Hypothek für Selbstständige

Herausforderungen:

• Schwankende Einkommen
• Höhere Anforderungen an Eigenkapital (oft 25-30%)
• Letzte 3 Jahresabschlüsse erforderlich

Tipps:

• Durchschnittseinkommen der letzten 3 Jahre zählt
• Möglichst hohes Eigenkapital einbringen
• Spezialbanken für Selbstständige: Valiant, Alternative Bank

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Hypothek bei Trennung/Scheidung

Möglichkeiten:

1. Übernahme durch einen Partner: Neu berechnen der Tragbarkeit
2. Verkauf der Immobilie: Hypothek wird abgelöst
3. Beide bleiben im Grundbuch: Selten, erfordert Zustimmung Bank

Wichtig: Hypothekarische Schulden werden 50/50 geteilt (Errungenschaftsbeteiligung).

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Hypothek im Alter (50+)

Besonderheiten:

• Hypothek sollte bis Alter 65/67 auf 2/3 des Verkehrswerts amortisiert sein
• Bei Pension sinkt Einkommen → Tragbarkeit neu prüfen
• Option: Auszahlung Pensionskasse zur Amortisation nutzen

Tipp: Ab 60 auf flexible Hypotheken setzen (SARON oder kurze Laufzeiten).

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Häufige Fragen

Was passiert wenn die SNB die Zinsen erhöht? SARON-Hypotheken werden teurer. Festhypotheken bleiben unverändert. Bei starken Anstiegen: Wechsel auf Festhypothek prüfen.

Kann ich eine laufende Festhypothek kündigen? Ja, aber: Vorfälligkeitsentschädigung fällig (kann CHF 10'000-50'000+ kosten). Nur bei drastisch gesunkenen Zinsen lohnenswert.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Entschädigung an die Bank für entgangene Zinsen bei vorzeitiger Auflösung. Berechnung komplex (Zinsdifferenz × Restlaufzeit).

Muss ich die 2. Hypothek amortisieren? Ja! Hypothek über 2/3 des Verkehrswerts (2. Hypothek) sollte innerhalb 15 Jahren oder bis Alter 65 amortisiert werden.

Was ist besser: 5 oder 10 Jahre Festhypothek? Kommt auf Zinsprognose an:

• Steigende Zinsen erwartet? → 10 Jahre sichern
• Sinkende Zinsen erwartet? → 5 Jahre oder SARON

Kann ich die Hypothek bei Erbschaft vorzeitig zurückzahlen? Ja, aber: Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Bei grösseren Beträgen (> CHF 50'000) Bank kontaktieren und verhandeln.

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Fazit & Handlungsempfehlung 2025

Die Wahl der richtigen Hypothek und des günstigsten Anbieters kann Ihnen bis zu CHF 20'000-50'000 über 10 Jahre sparen. Die aktuelle Zinssituation bietet gute Konditionen.

Unsere Empfehlung für 2025:

🏆 Für Sicherheitsbewusste: Festhypothek 5-7 Jahre (ca. 1.65%) zur Absicherung

🏆 Für Risikofreudige: SARON-Hypothek (ca. 1.50%) + Reserve für Zinsanstieg

🏆 Optimal: 60% Festhypothek + 40% SARON (Mischstrategie)

Checklist vor Abschluss:

• ✅ Mindestens 3 Offerten vergleichen
• ✅ Tragbarkeit mit 5% Zins berechnen
• ✅ Eigenkapital prüfen (min. 20%, davon 10% "hart")
• ✅ Nebenkosten budgetieren (1-1.5% des Werts/Jahr)
• ✅ Indirekte Amortisation via 3a prüfen
• ✅ Mehrere Tranchen mit gestaffelten Laufzeiten
• ✅ Verhandlungsspielraum ausnutzen

Jetzt handeln:

1. Kostenlose Vergleichsofferte bei Moneypark oder Comparis einholen
2. Bestehende Bank mit Konkurrenzangebot konfrontieren
3. Günstigsten Anbieter wählen und langfristig absichern

Die Hypothek ist eine langfristige Verpflichtung - ein gründlicher Vergleich lohnt sich!