Eigenmietwert Zürich 2026

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigenheimbesitzer in der Schweiz versteuern müssen. Er entspricht dem Betrag, den Sie als Miete erhalten würden, wenn Sie Ihr Eigenheim vermieten würden.

Warum gibt es den Eigenmietwert?

Das System existiert aus Gleichbehandlungsgründen:

• Mieter können die Miete nicht abziehen
• Eigenheimbesitzer würden ohne Eigenmietwert weniger Steuern zahlen
• Der Eigenmietwert gleicht dies aus

Aber: Im Gegenzug können Eigenheimbesitzer Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehen.

Neue Weisung Zürich 2026

Was ändert sich?

Der Kanton Zürich hat die Weisung zur Bewertung von Liegenschaften aktualisiert. 2026 gelten neue Regeln für:

• Neubewertungen bei Handänderung oder Umbau
• Anpassung der Faktoren für die Eigenmietwertberechnung
• Berücksichtigung des Energiestandards

Auswirkungen auf den Eigenmietwert

Eigenmietwert berechnen

Die Formel im Kanton Zürich

Der Eigenmietwert im Kanton Zürich wird wie folgt berechnet:

Eigenmietwert = Steuerwert × Prozentsatz (3.5-4.25%)

Typische Eigenmietwerte

Abzüge für Eigenheimbesitzer

Was können Sie abziehen?

Als Eigenheimbesitzer können Sie verschiedene Kosten vom steuerbaren Einkommen abziehen:

Pauschale vs. effektive Kosten

Tipp: Sie können jedes Jahr neu wählen!

Strategien zur Steueroptimierung

1. Unterhaltskosten bündeln

Planen Sie grössere Unterhaltsarbeiten:

• In Jahren mit hohem Einkommen durchführen
• Mehrere Arbeiten zusammenfassen
• Effektive statt pauschale Abzüge wählen

2. Hypothek richtig strukturieren

Bei der Hypothekenplanung Steuern berücksichtigen:

3. Indirekte Amortisation nutzen

Statt die Hypothek direkt zu amortisieren:

• In Säule 3a einzahlen (steuerabzugsfähig)
• Später Hypothek mit 3a-Guthaben tilgen
• Doppelter Steuervorteil

4. Energetische Sanierung staffeln

Bei grossen Sanierungen:

• Auf mehrere Steuerjahre verteilen
• Abzüge optimal nutzen
• Übertrag auf Folgejahre bei hohen Kosten

Eigenmietwert-Abschaffung: Was ist der Stand?

Politische Diskussion

Seit Jahren wird über die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert. Der Stand 2026:

• Bundesrat hat Botschaft an das Parlament überwiesen
• Modell: Eigenmietwert abschaffen, aber auch Schuldzinsenabzug streichen
• Ausnahme: Erstliegenschaft, Schuldzinsen teilweise weiter abzugsfähig
• Zeithorizont: Frühestens 2028/2029

Was würde sich ändern?

Wer profitiert?

• Eigenheimbesitzer ohne/tiefe Hypothek: Profitieren stark
• Eigenheimbesitzer mit hoher Hypothek: Könnten verlieren
• Rentner im Eigenheim: Meist Vorteile

FAQ

Wie erfahre ich meinen Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert steht auf Ihrem Steuerbescheid oder Sie können beim kantonalen Steueramt nachfragen.

Kann ich gegen den Eigenmietwert Einsprache erheben?

Ja, wenn Sie der Meinung sind, dass der Eigenmietwert zu hoch angesetzt ist. Begründungen können sein:

• Marktmiete wäre tiefer
• Zustand des Gebäudes schlechter
• Lage wird überbewertet

Zahle ich auf dem Eigenmietwert auch Sozialversicherungen?

Nein. Der Eigenmietwert ist nur für die Einkommenssteuer relevant, nicht für AHV oder andere Sozialversicherungen.

Was passiert bei Leerstand (z.B. Ferienhaus)?

Bei dauerndem Leerstand kann ein reduzierter Eigenmietwert geltend gemacht werden. Bei zeitweisem Leerstand (Ferienhaus) gilt der volle Eigenmietwert.

Gilt der Eigenmietwert auch für Zweitwohnungen?

Ja, auch für Ferienwohnungen und Zweitwohnungen müssen Sie den Eigenmietwert versteuern.

Checkliste für Eigenheimbesitzer

Jährlich prüfen

• [ ] Eigenmietwert korrekt?
• [ ] Pauschale oder effektive Unterhaltskosten günstiger?
• [ ] Alle abzugsfähigen Kosten erfasst?
• [ ] Hypothekarzinsen vollständig deklariert?

Bei Änderungen

• [ ] Umbau dem Steueramt melden
• [ ] Neuberechnung bei Handänderung
• [ ] Energetische Sanierung dokumentieren
• [ ] Förderbeiträge berücksichtigen

Fazit

Der Eigenmietwert im Kanton Zürich 2026 bleibt ein wichtiges Thema für Eigenheimbesitzer. Die neue Weisung bringt Anpassungen bei der Bewertung. Nutzen Sie alle legalen Abzugsmöglichkeiten:

• Hypothekarzinsen vollständig abziehen
• Unterhaltskosten dokumentieren und optimal wählen
• Energetische Sanierung steuerlich staffeln
• Hypothek steueroptimiert strukturieren

Die politische Diskussion zur Eigenmietwert-Abschaffung läuft – aber bis zu einer allfälligen Änderung gelten die bestehenden Regeln.